Dem Rätsel um die Raumauslastung auf der Spur

Montagmorgens herrscht Hochbetrieb in deutschen Konferenzräumen. Es wird getagt, geplant, sich besprochen und die Ziele für die Woche festgelegt. Im Gegenzug dazu sind Meetings nach 15 Uhr erstaunlich selten. Keine leichte Aufgabe für den Gebäudebetreiber, bei solchen Stoßzeiten für eine stabile und energieeffiziente Auslastung zu sorgen.
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Die meisten Büroräume sind weltweit nur zur Hälfte ausgelastet
Bild: pexels.com

Eine aktuelle Studie von memoori und HDI zeigt, dass die meisten Büroräume weltweit nur zur Hälfte ausgelastet sind – und das bei steigenden Kosten. Dabei spielen Faktoren wie wechselnde Arbeitszeiten, die Nutzung mobilerTechnologien und veränderte Geschäftsanforderungen eine Rolle.

Eine einfache Kalkulation nach dem Prinzip „Mitarbeiterzahl versus Quadratmeter Bürofläche“ greift deshalb zu kurz, um die komplexe Gebäudeauslastung zu berechnen.

Daten liefern wertvolle Erkenntnisse

Benötigt werden präzise und umfassende Daten, wie die Räume konkret genutzt werden. Um die Situation für die Mitarbeiter und für den Gebäudebertreiber gleichermaßen zu verbessern, gilt es zunächst die Ist-Situation abzubilden:

Welche Meetingräume sind regelmäßig ausgebucht und zu welcher Uhrzeit? Wie oft wird das Licht eingeschaltet, die Fenster geöffnet oder die Belüftung aktiviert? Wie viele Mitarbeiter nutzen die Räume und wie lange halten sie sich in diesen auf?

Die heutige Konnektivität vernetzter Gebäude ermöglicht es Betreibern, sich bei der Beantwortung dieser Fragen auf valide Zahlen zu stützen, anstatt anhand von Listen und der eigenen Beobachtung eine vage Schätzung abzugeben. Ausgestattet mit kleinen Sensoren, gibt das Gebäude etwa Auskunft über den aktuellen Energieverbrauch, die Qualität der Raumluft oder bald anstehende Wartungsarbeiten und kann auf dieser Datengrundlage Empfehlungen zur idealen Raumauslastung geben.

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Betreiber benötigt präzise und umfassende Daten über die konkrete Raumnutzung
Bild: unsplash.com

Hatten Unternehmen lange Zeit Bedenken bei der Implementierung eigener Cloud-Lösungen bezüglich Sicherheit und Anwendungsrahmen, wird die Cloud spätestens mit dem Einzug solcher IoT-Konzepte ins Gebäude unumgänglich, um die anfallenden Datenmengen zu speichern und Nutzern ortsunabhängig zur Verfügung zu stellen.

Damit Betreiber aber aus diesen Datenmengen wertvolle Rückschlüsse auf den Zustand ihrer technischen Gebäudeausrüstung, die Effizienz des Gebäudebetriebes und somit auch auf die ideale Raumauslastung in Echtzeit ziehen können, müssen sie die Daten verstehen und mit Big-Data-Analyseverfahren auswerten.

Die anschließende Visualisierung der Daten mittels übersichtlichen und informativen Dashboards zu spezifischen Gebäude- und Anlagenzuständen unterstützt Betreiber bei der kontinuierlichen Betriebsoptimierung. Dashboards und Berichte informieren darüber hinaus über die Einhaltung vereinbarter Betriebsparameter.

Dank der Echtzeitanalyse von Daten können die verfügbaren Räume gezielter eingesetzt sowie Rückschlüsse auf anstehende Instandhaltungsarbeiten und Investitionen für Neubauten getroffen werden.

Gebäudekonnektivität für die Raumauslastung nutzen

Dass Lösungen für mehr Einblick in die Raumbelegung keine weit entfernte Zukunftsmusik mehr sein müssen, beweist zum Beispiel Honeywell Vector Space Sense. Die Software kann dank der heutzutage hohen Datenpunktkapazität im Gebäude und sensorgestützten IoT-Konnektivität anzeigen, wo, wann und wie eine Gebäudefläche zu einem bestimmten Zeitpunkt genutzt wird.

Dazu sammelt das Programm zunächst Daten zur Flächennutzung aus verschiedenen Quellen wie intelligenten Leuchten, Bluetooth Beacons, mobilen Apps und anderen mit Sensoren vernetzten Geräten im Gebäude. Dies umfasst beispielweise vernetzte Sicherheitssysteme, Eingangs- und Fensterüberwachung oder Temperaturregler. Anschließend wertet die Software diese Informationen aus. Hierzu werden kundenspezifische Algorithmen und Modelle für die Raumnutzung herangezogen, die im dritten Schritt wertvolle Erkenntnisse über die Flächennutzung liefern.

Visualisierung vereinfacht den Überblick

Auf detaillierten Dashboards und Reports mit Karten, Nutzerprofilen und allgemeinen Trends erkennen die Betreiber dann in Echtzeit, wo, wann und wie jeder Platz verwendet wird. Gleichzeitig erhalten sie Empfehlungen, wie ein Raum besser sowie energie- und kostensparender genutzt werden kann.

Dieses wertvolle Detailwissen hilft aber nicht nur bei einer effizienteren Auslastung, sondern auch bei Entscheidungen über zukünftige Investitionen und Veräußerungen – etwa bei Verhandlungen über einen potenziellen Neu- oder Anbau.

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Honeywell Vector Space Sense zeigt an, wo, wann und wie eine Gebäudefläche zu einem bestimmten Zeitpunkt genutzt wird
Bild: Honeywell

Auch Wartungsroutinen lassen sich mit Honeywell Vector Space Sense individuell an die tatsächlichen Arbeitsabläufe anpassen. Zum Beispiel können Facility Manager die Reinigungs- und Wartungsarbeiten an hochfrequentierten Arbeitsplätzen priorisieren, während bei seltener genutzen Bereichen eine wöchentliche Instandhaltung möglicherweise völlig ausreicht.

Statt reaktiv auf Beschwerden zu reagieren, können die Wartungsaktivitäten proaktiv und vorausschauend umgesetzt werden: Anhand der Leistungsdaten eines Gebäudes lassen sich die Arbeiten dort konzentrieren, wo sie am meisten benötigt werden und die größte Wirkung zeigen. Das schont nicht nur die Nerven der Gebäudenutzer, sondern auch des Facility Managers, der kostspielige Störfälle frühzeitig beheben kann.

Energieeffiziente Nutzung der Räume

Energieressourcen und -kreisläufe, speziell für Kühlung und Klimatisierung, machen einen großen Teil der laufenden Gebäudekosten aus. In bestimmten Fällen können allein mit der Optimierung des Energieverbrauchs die gesamten Errichtungskosten eines Gebäudes gedeckt werden. Umso wichtiger also, dass bei der Raumauslastung eine energieeffiziente Nutzung berücksichtigt wird. Abhängig von den Belegungszyklen kann zum Beispiel der Stromverbrauch geregelt werden. Präsenzsensoren und Wärmekarten mit Echtzeit-Analyse unterstützen den Facility Manager zudem bei der Identifikation selten besuchter Bereiche und zeigen Potenziale für eine produktivere Nutzung auf.

Die Vector Space Sense App von Honeywell verbessert auch die HLK-Steuerung innerhalb eines Gebäudes, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Dank ihres automatisierten sensorgestützten Designs hilft die App Facility Managern, die Temperatur des Gebäudes zu kontrollieren – je nachdem, ob die Anlage unter- oder überbeansprucht wird. Dazu stellt das Gebäudepersonal die Temperatur und die Lüfterdrehzahl auf eine vorab definierte Stufe ein, was zu erheblichen Einsparungen und einem verbesserten Komfort für die Gebäudenutzer führt.

Fazit

Manchmal braucht es bloß eine andere Zuweisung von Räumen, um einer Überbelegung und allen damit verbundenen Strapazen zu begegnen – ob im Büro oder in komplexen Organisationen wie Krankenhäusern und Bildungseinrichtungen. Mit einer sensorgestützten Datenerhebung und -analyse kann man Energieverbrauchszahlen und Lastgänge präzise ermitteln.

Ein Blick in die Praxis zeigt, dass diese Kennzahlen nur selten bekannt sind. Eine Situation, die sich dramatisch negativ auf den Energieverbrauch und die damit zusammenhängenden Kosten auswirkt. Aber nur wer die gesammelten Daten auch wirklich verstehen kann, wird daraus fundierte und erkenntnisreiche Schlüsse ziehen können. Ansonsten addieren sich Temperatur- oder Nutzungsprofile einfach zu einem Berg von zusammenhangslosen Tabellen. Dann kann wieder nur geschätzt und ausprobiert werden, wie die Flächen am effizientesten ausgelastet werden oder wann sich eine Vergrößerung mit neuen Räumen lohnt.

Autor

Theodor Drivas, Vertriebsleiter Connected Services, Honeywell Connected Enterprise.

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